트레이딩전략

인구, 주택 그리고 투자

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1.
페이스북을 보면 부동산시장을 다루는 글을 무척 많습니다. 왜 그럴까 고민해보면 저성장이 뉴노멀인 시대에 부동산만큼 고수익을 보장하는 자산이 없기때문입니다. 그런데 부동산의 가격추이를 놓고 인구절벽론부터 공급부족론까지 다양한 의견이 다툼을 벌이고 있습니다.

KB경영연구소가 매년 발행하는 2017 한국 부자 보고서가 나왔습니다. 언론이 특별히 강조한 부분은 ‘한국 부자와 부동산’이라는 특집입니다.

부자들의 자산 보유 형태를 살펴보면 부동산 비중이 여전히 가장 높았다. 부자들이 보유한 부동산 자산은 평균 28억6000만원이었다. 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 2012년 59.5%에서 매년 줄어들다가 지난해 반등했다. 지난해 말 기준 부동산자산 비중(52.2%)과 금융자산 비중(44.2%)은 전년 대비 각각 0.8%포인트, 0.6%포인트 높아졌다. 금·미술품 등 기타자산(3.6%)은 2015년(5%)보다 비중이 줄었다. 연구소는 400명의 부자를 상대로 설문조사를 벌였다. 설문에 참여한 부자 중 67.4%는 앞으로 부동산 투자로 높은 수익을 올리기는 어렵다고 전망했다. 그러나 수익률과 투자위험을 고려할 때 국내 부동산에 투자하겠다(선호도 1·2순위)는 응답은 53.1%에 달했다.

유망 부동산 투자처를 묻는 질문에는 ‘재건축 아파트’가 27.7%(복수응답 중 선호 1순위 기준)로 가장 많았다. 빌딩·상가(26.2%), 토지·임야(16.2%) 등이 뒤를 이었다. 지난해 같은 조사에서는 빌딩·상가를 선호한다는 응답이 33%로 가장 많았다. 지난해부터 이어지고 있는 부동산 활황으로 부자들 역시 재건축 아파트 투자에 관심이 많아지고 있는 것으로 분석됐다. 유망한 해외 투자처로는 베트남(25.5%)과 미국(20.9%)을 꼽은 부자가 많았다. 지난해 1위였던 중국은 올해 조사에선 19.1%로 3위로 떨어졌다.
10억 이상 부자 24만명…관심 1순위는 ‘재건축 아파트’중에

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위의 보고서보다 몇 달전에 나온 하나금융경영연구소의 2017 Korean Wealth Report도 비슷한 조사결과를 보여줍니다.

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금융회사들이 사활을 걸고 있는 PB영업에서 가장 중요한 부분이 부동산이라는 점을 확인해줍니다. 이런 이유때문인지 증권회사 애널리스트들이 부동산과 관련한 다양한 책자를 펴내고 있습니다.

홍춘욱 위원이 소개한 분중 SK증권의 김효진 위원은 오래전에 부동산보고서 연작을 내놓은 적이 있습니다. 부동산, 부동산지수 및 로보어드바이저에서 소개하였던 분입니다.

2.
부동산 가격을 결정하는 요소는 무척 많습니다. 기본적인 수요와 공급입니다. 정부의 정책도 영향을 줍니다. 장기적으로 인구의 구조도 주요한 요인입니다. 정부의 정책이 부동산을 ‘개발, 투자’의 관점으로 접근하느냐 혹은 ‘주거복지’로 접근하느냐에 따라 가격은 민감한 영향을 받습니다. 문재인 대통령이 ‘피자 한 판을 쏘겠다’고 부탁한 결과인 8.2 부동산 대책은 주거복지의 관점에서 부동산정책을 취한 결과입니다. 물론 가격 폭등이 이어질지, 하락할지 설왕설래하는 중입니다.비판의 한 축은 공급정책의 부재입니다.

정부의 정책을 떠나서 부동산은 한국의 많은 이들이 투자의 대상으로 바라봅니다. 이 때문에 주택가격이 단기적으로, 장기적으로 어떤 추이를 보일지를 예측하는 일이 중요합니다. 제가 살고 있는 과천 부림동은 단독주택지구입니다. 지구단위계획이 바뀌면서 나도나도 빌라로 신축을 하고 있습니다. 건축주들은 전세든, 분양이든 좋은 가격에 팔 수 있을 것이라는 예측과 희망을 가지고 하지만 알 수 없습니다.

현재 금융회사들이 경쟁적으로 나서는 업무가 자산관리입니다. PB입니다. 신탁업을 둘러싼 은행과 금융투자회사의 다툼도 파이를 키우기 위한 경쟁입니다. PB들이 받는 가장 많은 질문중 하나가 부동산가격입니다. “투자하여야할지, 말아야 할지”에 대한 자문을 원합니다. 금융고령화사들이 부동산 가격에 대한 예측을 하는 이유입니다. 특히 고령화가 사회적인 화두인 지금 부동산가격의 전망은 더욱더 중요해집니다.

이와 관련하여 가장 많이 회자한 담론이 ‘인구절벽론’입니다. 일본을 주요한 사례로 합니다. 대표적인 보고서는 KDI가 2015년 12월에 발행한 인구 고령화와 주택시장 입니다.

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이런 의견과 달리 공급부족으로 시장을 바라보는 입장이 있습니다.

그 중 키움증권 홍춘욱 위원의 글입니다.

금리가 상승하면 부동산 시장 붕괴된다?
부동산과 금리에 대한 두 번째 이야기.. 미국이 금리를 올리면?
한국 부동산시장을 지배하는 요소, 공급

어떤 분석이 한국 주택시장의 미래일지 판단할 수 없습니다. 다만 고령화가 사회적인 화두가 된 현재 한국은행도 사회적인 영향을 무시할 수 없는 듯 합니다. 그래서 고령화가 사회경제적으로 미칠 영향을 분석한 다양한 보고서를 내놓았습니다. 그중 하나가 주택시장과 관련한 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향입니다. 일본의 전례를 따라가지 않는다고 하지만 영향을 받을 것이라고 합니다.

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아래는 한국은행이 발간한 고령화와 관련한 보고서들입니다.

[BOK 경제연구 제2017-28호] 인구고령화에 따른 우리나라 산업구조 변화
[BOK 경제연구 제2017-27호] 인구고령화가 가계의 자산 및 부채에 미치는 영향
[BOK 경제연구 제2017-26호] 고령화가 대외투자에 미치는 영향
[BOK 경제연구 제2017-25호] 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향
[BOK 경제연구 제2017-24호] 통일과 고령화
[BOK 경제연구 제2017-23호] 인구구조변화와 경상수지
[BOK 경제연구 제2017-22호] 고령화에 대응한 인구대책: OECD사례를 중심으로
[BOK 경제연구 제2017-21호] 인구고령화가 경제성장에 미치는 영향

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smallake

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